ALUGUEL é uma RELAÇÃO JURÍDICA onde uma das partes se OBRIGA a ceder à outra, mediante pagamento, o uso e o gozo de bem infungível, móvel ou imóvel.
LOCAÇÃO é o CONTRATO pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo da coisa locada ao locatário. É um contrato comutativo, oneroso, bilateral e de execução continuada. Portanto, é sempre bom lembrar que LOCADOR é o personagem que figura na condição de senhorio, e LOCATÁRIO é o personagem que figura na condição de inquilino.
Regido pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. Esta lei foi alterada pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009.
O locador é aquele que cede o bem mediante pagamento do locatário (ou inquilino) para que este o utilize conforme as finalidades do bem - isto é: moradia, se for um imóvel residencial; trabalho, se for um imóvel comercial ou industrial; locomoção, se for um automóvel, etc.
O contrato de aluguel pode ser rompido através da denúncia de uma das partes. Se ela partir do locador, no que se refere aos imóveis, poderá ser de dois tipos:
Denúncia cheia: é aquela na qual o locador deseja romper o contrato com apresentação de justificativa (por exemplo, ceder sem exigência de pagamento o imóvel a um parente, etc.).
Denúncia vazia: é o rompimento do contrato de locação pelo locador sem a apresentação de justificativa alguma. A denúncia vazia causava muitos problemas, tanto que no Brasil seu uso foi proibido.
O fiador é hoje a única modalidade de garantia gratuita. E que, apesar da extensa documentação, é uma das mais praticadas em todo o Brasil. Em geral, a fiança corresponde a 50% dos alugueis no Brasil por ano, enquanto caução e seguro fiança se revezam no segundo e no terceiro lugar, variando de 20% a 30%, em média, segundo dados consultados pelo iG.
A caução, de dinheiro ou bens, não é tão interessante para o proprietário porque uma ação de despejo pode levar mais do que os três meses cobertos pelo valor. Além disso, quando o caso vai à justiça, o inquilino pode, uma vez a cada 24 meses, pagar o débito e continuar no imóvel.
As outras modalidades (título de capitalização, carta fiança bancária e a caução de bens móveis) são pouco praticadas em todo o Brasil. O título de capitalização afasta muitos locatários por exigir um investimento cerca de 10 vezes o valor do aluguel, enquanto a carta fiança bancária depende muito da relação do inquilino com seu banco. Ambas são mais comuns em locação de imóveis comerciais.
Porém, como todos sabemos, para a fiança contamos com a boa vontade de um parente ou de um amigo e, não raras vezes, assistimos soçobrar a relação de parentesco e de amizade, quando o fiador se vê obrigado a pagar os aluguéis devidos pelo locatário.
Daí a lei ter disponibilizado um leque de opções para a garantia da locação.
O instituto da fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil:
“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”
É uma obrigação acessória que pressupõe a existência de uma obrigação principal.
Podem ser fiadoras todas as pessoas idôneas que tenham livre disposição de seus bens.
Nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem autorização do outro cônjuge sob pena de nulidade, exceto se o regime de casamento for o da separação absoluta de bens.
A fiança sempre será dada por escrito, podendo ser por meio de documento público ou particular, de simples carta, de declaração onde constem a sua modalidade e a sua extensão.
A responsabilidade do fiador limita-se ao que expressamente estiver consignado no instrumento. Em caso de dúvida, ao teor do Art. 114 do Código Civil, interpreta-se a favor do fiador.
Em uma ação de despejo por falta de pagamento, o fiador responderá por despesas processuais, custas, além dos aluguéis e multas se for citado na ação. Se não for citado só responderá pelos aluguéis atrasados e a multa.
O credor pode não aceitar o fiador indicado se não for pessoa com idoneidade moral e financeira e não residir no Município da situação do imóvel locado.
Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se da fiança, notificando o locador. Ficará, entretanto, obrigado aos efeitos dela pelo prazo de 120 dias, a contar da notificação ao locador.
Uma vez ocorrida a exoneração do fiador, o locador notificará o locatário para substituir a garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato. Por derradeiro com a morte do fiador extingue-se a fiança. Porém, seus herdeiros, nos limites da herança, ficam responsáveis pela fiança pelo tempo decorrido até a morte do fiador.
Com a morte do afiançado a fiança não se extingue, os herdeiros assumem a posição de continuadores do falecido.
Outra modalidade de garantia é o seguro fiança.
O seguro-fiança é mais vantajoso do que outras garantias por não submeter o locatário ao constrangimento para obter um fiador, por possibilitar ao locador o recebimento de aluguéis atrasados durante o período de inadimplência, independente do final da ação de despejo e por oferecer segurança aos locadores.
Entrementes, a par dessas vantagens, o seguro-fiança traz inúmeras desvantagens. O prazo de locação é no mínimo por 30 meses, enquanto a apólice de seguro, normalmente, vigora por um ano. O locador terá uma participação obrigatória na cobertura securitária do prejuízo, pois, deverá arcar com o pagamento da franquia. Além do mais, o locador deverá atender prazos absurdos para o recebimento de qualquer indenização, conforme a seguradora.
Tudo isto leva o locador a não aceitar o seguro-fiança que, em ultima análise, prejudicará o locatário.
Finalmente, resta esclarecer que as garantias locatícias permanecem até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as providências para que o imóvel locado não fique descoberto da garantia avençada, sob pena de rescisão do contrato de locação. Cabe ao locador o direito de exigir a substituição da fiança em caso de exoneração da mesma.
Enfim, sempre é de bom alvitre muito cuidado na elaboração do contrato de locação, escolhendo a melhor garantia aplicável a cada caso, evitando no futuro qualquer litígio que leve às barras dos tribunais.
Fonte: Âmbito Jurídico e Exame
Nenhum comentário:
Postar um comentário
Obrigado!